Kerja sama yang baik akan menumbuhkan kepercayaan terhadap mitra bisni kita

OBJEK | LEGAL FORMS

PERIJINAN DI KABUPATEN SLEMAN
Berbagi Urusan Ijin
Kata orang, urus Ijin perumahan di SLEMAN bikin pusing .. Kataku; emang iya bikin pusing, hehe ...

Ini saya mau berbagi karena pernah urus ijin lahan seluas 4.400 m2 di daerah Kelurahan Babarsari Kecamatan Depok, Kabupaten SLEMAN.

Instansi dimana kita mengurus ijin ini adalah BPPD (Badan Pengendalian Pertanahan Daerah). Di instansi ini juga kita sebaiknya cari info awal soal lahan yang akan kita kembangkan dari aspek TGT (Tata Guna Tanah) nya, apakah masuk kawasan pemukiman atau tidak. Hati hati jangan sampai bebaskan lahan yang masuk green belt (sabuk hijau).

3 berkas yang harus kita siapkan adalah;
1. Ijin Sosialisasi Warga
2. Rekomendasi pemakaian TPU
3. Proposal Proyek

Dan tentu saja persyaratan umum, yaitu;
1. Bukti kepemilikan hak (SHM)
2. Data pemohon (kami pakai nama PT), jadi lampirkan Akta Pendirian, SIUP, TDP dan pengesahan dari Depkumhamm.

IJIN SOSIALISASI WARGA
Kita mesti mendapatkan persetujuan dari warga sekitar, yang diketahui oleh RT, RW, dan Lurah Camat. Banyak potensi timbul social cost disini jika tak pandai pandai melobi warga dan melakukan sosialisasi.

Bahkan kita mesti mendapatkan REKOMENDASI soal lahan makam, dengan asumsi 1 rumah yang kita bangun akan 'memproduksi' 4 jenasah untuk dimakamkan ke TPU. Pihak Kelurahan yang akan menentukan berapa besar kontribusi yang harus kita bayar sebagai kompensasi kita memakai TPU milik warga yang sudah ada. Tarifnya tak diatur dalam Perda apapun. Tergantung musyawarah.

PROPOSAL
Jangan lupa membuat proposal singkat soal proyek kita, menyangkut tujuan pembangunan proyek, jumlah unit, type rumah, pembuangan air kotor, sistem keamanan, spesifikasi bangunan, konsep utilitas, pengaruh sosial, keterlibatan warga lokal, dll.

Kesemua dokumen yang disebutkan diatas dijadikan dalam 1 bendel, lalu diperbanyak menjadi 15 set. Dan diserahkan di Kantor Pelayanan 1 Atap Kabupaten Sleman untuk permohonan IPT.

IPT (IJIN PEMANFAATAN TANAH)
Dalam kisaran waktu 2-3 minggu, kita akan diundang dalam sebuah Rapat Sosialisasi alias Sidang Ekspose yang dihadiri oleh 15 dinas terkait.  Materi substansial banyak dibahas disini. Dan kita mesti bisa menjawab dengan baik dan tepat supaya IPT yang kita ajukan bisa disetujui. Sekedar info, tak semua permohonan IPT di Sleman disetujui lho.

Lebih baik sebelum rapat kita berkoordinasi dengan salah satu dari 15 dinas yang terkait. Saya sarankan pilih dari internal BPPD atau ambil dari Dinas Kimpraswil saja. Mitra ini yang akan menjembatani kepentingan kita dengan tim 15. Mengkondisikannya supaya semua lancar. Termasuk saat dilakukan survei ramai ramai oleh anggota tim ke lokasi yang kita mohonkan ijinnya.

Setelah itu, tunggu saja. Sambil sesekali memonitor. Mudah mudaham IPT yang kita ajukan bisa terbit kisaran 1 bulan sejak Sidang Ekspose. IPT yang terbit akan ditanda tangani langsung oleh Bupati SLEMAN.

PENURUNAN HAK
Setelah IPT terbit, kita bisa mengajukan penurunan hak lahan yang kita kuasai, dari SHM menjadi SHGB, dan kemudian membalik nama sertipikat ke atas nama PT kita. Yang mana sebelumnya saat transaksi dengan pemilik tanah kami baru melakukan PPJB Lunas dan Kuasa Kuasa.

PENGESAHAN SITEPLAN
Pengesahan siteplan yang kita rencanakan diajukan ke Dinas Kimpraswil, dan tentu saja sebelum membuat desain siteplan kita mesti banyak melakukan asistensi serta konsultasi dengan Kimpraswil, supaya desain siteplan yang kita buat sesuai dengan semua aturan yang berlaku. Misal soal luasan lahan efektif, GSB, GSS, KDH dll. Pengurusan siteplan memakan waktu kisaran 2 minggu.

Ingat; di Sleman berlaku aturan luasan per kavling minimal adalah 125 m2. Bahkan di zona tertentu yang menjadi area resapan, luasan minimal bisa 250 atau malah 500 m2. Jadi jangan bayangkan seperti di daerah lain yang masih bisa luasan 60, 72, 78 dsb.

STAKE OUT
Setelah siteplan terbit, kita mengajukan stake out aliasa pemecahan lahan fasos fasum dan jalan dalam sertipikat tersendiri diluar kavling-kavling efektif. Artinya, sisa 40% diluar saleable area mesti dibuatkan SHGB terpisah atas biaya kita untuk kemudian dikembalikan kepada negara.

SPLITSING SHGB
Sedangkan 60% lahan yang berupa kavling efektif bisa kita pecahkan sesuai kavling yang direncanakan didalam Siteplan. Pengurusan kita lakukan di BPN berdasar siteplan yang sudah disahkan.

IMB INDUK
Bersamaan dengan proses splitsing SHGB, ajukan saja IMB Induk  dengan melampirkan denah tampak potongan serta gambar kerjanya. Bayar retribusinya, dan tunggulah IMB Induk terbit.

Jika semua urusan sudah selesai, dimana SHGB sudah splitsing dan IMB sudah terbit, berarti urusan perijinan anda di Sleman sudah selesai. Hilang pusingnya ....


PERIJINAN DI KABUPATEN SEMARANG
Berbagi Urusan Ijin
Kalau mau bisnis perumahan dengan pengurusan perijinan paling simpel dan cepat, bisa anda temui di Kota Ungaran yang menjadi ibukota Kabupaten Semarang.

Sejak berlaku UU Otonomi Daerah, pengurusan ijin tak ada yang standar. Tapi jenis serta tahapan yang saya lakukan di Kabupaten Semarang ini saya yakini prototype standar di kota kota kabupaten yang ada di Jawa Tengah khususnya. Jadi bisa anda simak dan jadi referensi misalkan mau mengurus ijin perumahan di Temanggung, Wonosobo, Purbalingga, Purworejo, Banyumas dll.

Berikut adalah sharing dari saya yang pernah mengurus ijin untuk lahan seluas 6.500 m2 di Kelurahan Genuk Kecamatan Ungaran Barat, dimana 2.000 m2 diantaranya masih berstatus sawah. Status Hak Milik.


PENGERINGAN
Pertama tama lahan yang masih berstatus sawah dikeringkan, dimana kami memakai jasa notaris yang berjanji bisa mengurus dalam tempo 2 minggu di BPN. Setelah status sawah berubah menjadi tanah darat, barulah kami mengajukan tahapan selanjutnya.

SURAT KETERANGAN LOKASI
Berhubung luasan dibawah 1 ha, tak disyaratkan mengajukan Ijin Lokasi, tetapi cukup Surat Keterangan Lokasi. Tak bisa memakai nama perorangan, mesti badan hukum. Tapi demi mensiasati agar status tanah tetap HM tanpa perlu turun hak menjadi SHGB, permohonan diajukan dengan memakai wadah CV, yang syaratnya nama pemilik yang tertera di sertipikat mesti masuk ke CV menjadi salah satu sekutu aktif.

Pengurusan SKL hanya memakan waktu 3 hari kerja saja, dimana dokumennya ditanda tangani oleh Kepala Kantor BPN.

Tidak diperlukan UKL UPL, Peil Banjir, ataupun Penyerahan Tanah Makam.

PENGESAHAN SITE PLAN
Berbekal Surat Keterangan Lokasi, maka kami mengajukan desain siteplan ke Kantor Pelayanan Perijinan Terpadu cq. Dinas Pekerjaan Umum. Dan setelah membayar retribusi resmi yang relatif murah, maka dalam waktu 3 hari saja siteplan sudah terbit. Cepatnya pengesahan siteplan juga karena siteplan kami sudah memenuhi kriteria lahan efektif maksimal hanya 60% saja.

IMB (IJIN MENDIRIKAN BANGUNAN)
Kebetulan desain denah tampak potongan rumah yang akan kami bangun sudah siap bendelannya, dan begitu siteplan terbit, maka permohonan IMB Induk kami ajukan. Retribusi yang normal tarifnya langsung kami bayar. Dan dalam tempo 3 hari saja, IMB Induk sudah berada ditangan kami. Semua sangat cepat. Di Kabupaten Semarang, IMB Induk selalu disebut IMB Sementara, karena setelah bangunan selesai 100% baru bisa diajukan IMB pecahannya. Akan tetapi untuk pengurusan KPR pihak bank sudah mau terima hanya dengan copy IMB Induk yang dilegalisir. Jadi semua beres.


SPLITSING SHM
Dengan lampiran Siteplan yang sudah disahkan Dinas PU, kami mengajukan pemecahan Sertipikat per kavling ke BPN, yang dijanjikan selesai kisaran 3 minggu.

Selesai sudah. Mudah dan serba cepat sekali mengurus perijinan di Kabupaten Semarang. Biaya juga relatif normal bahkan murah.

Bahkan pernah saya urus revisi siteplan dimasukkan jam 9 pagi, habis makan siang sudah ditelpon untuk ambil berkas yang sudah ditanda tangani Kepala Dinas PU.

Bukan cuma untuk skim pengurusan Ijin lahan dibawah 1 ha, saya juga pernah mengurus Ijin Perumahan seluas 5,5 ha di Kota Ungaran, yang semua dokumen perijinan selesai dalam waktu 2 minggu saja, meski produknya berupa Ijin Lokasi yang ditanda tangani Bupati. Itu akan dibahas dalam ulasan tersendiri.

Demikian, semoga bermanfaat.


Isi disadur dari :
http://bukupengembangproperti.blogspot.com/
__________________________________________________

7 Tata Cara Jual Beli Rumah yang Benar

Tata cara jual beli rumah di masa sekarang bisa dibilang cukup mudah. Karena sudah banyak perantara jual beli rumah yang membantu menyelesaikan proses jual beli rumah hingga rampung, ini merupakan salah satu solusi  Cara Menjual Rumah Dengan Cepat. Pembeli cukup menyiapkan persyaratan yang diajukan, perantara akan membantu mengurus segala detail perijinan dalam jual beli rumah. Meskipun begitu, Anda perlu memahami Prosedur Jual Beli Rumah dan Cara Jual Beli Tanah dan Rumah secara garis besar beserta biaya-biaya apa saja yang diperlukan. Sehingga Anda sebagai pihak penjual atau pembeli rumah tidak merasa dicurangi karena besarnya biaya yang dikeluarkan.(Baca: Cara Bisnis Properti)
ads

Jual Beli Rumah Tunai

Ketika penjual rumah dan pembeli sudah sepakat untuk bertransaksi termasuk soal kesesuaian harga, maka yang harus dilakukan penjual rumah adalah :

1. Menunjukkan bukti kepemilikan rumah yang terdiri dari sertifikat asli, bukti pembayaran PBB, Akta Jual Beli (AJB) asli, blueprint rumah. Ini hanya sebagai bukti bukan untuk diserahkan pada saat itu juga. Apabila penjual rumah membelinya dengan Cara Over Kredit Rumah KPR dan belum lunas sehingga bukti kepemilikan rumah masih berada di bank, maka ditunjukkan saja fotokopi dari sertifikat yang bisa dipinjam di bank.(Cara Gadai Sertifikat Rumah di Bank, Cara Membuat Sertifikat Rumah)
2. Setelah Pembeli sudah benar-benar yakin untuk melanjutkan transaksi, maka penjual diperbolehkan meminta uang tanda jadi atau uang muka. Namun hal ini tidak bersifat mengikat berapa besar jumlahnya. Berapapun uang muka diberikan, maka harus ada kwitansi dan dilanjutkan dengan Surat Pengikat Perjanjian Jual Beli (SPPJB) yang dibuat oleh pihak notaris.
3. Pembeli akan melanjutkan proses dengan menghubungi pihak notaris yang telah dia tunjuk untuk mengurus Akte Jual Beli (AJB). Biaya notaris ini merupakan tanggungan pembeli.(Baca : Tips Membeli Rumah)
4. Sedangkan pihak penjual wajib memberikan data-data asli kepemilikan rumah yang didalamnya termasuk sertifikat, IMB, AJB, PBB, dan juga fotokopi data pribadi penjual KTP dan Kartu Keluarga kepada pihak notaris yang telah ditunjuk. Surat-surat asli yang telah diserahkan kepada notaris akan diberikan tanda terima untuk pengambilan dilain waktu.
5. Surat-surat asli rumah akan digunakan oleh notaris untuk mengecek kebenaran dan keaslian surat-surat tersebut pada Badan Pertanahan Nasional. Bila dalam proses pengecekan surat-surat bersih, dengan artian tidak ada proses sengketa dan lain-lainnya, maka notaris akan membuat jadwal bagi penjual dan pembeli untuk melakukan tanda tangan bersama dengan saksi-saksi yang telah ditunjuk.
6. Setelah proses penandatanganan, pembeli berkewajiban melunasi harga jual rumah. Penjual wajib memberitahu pihak notaris bila proses pelunasan selesai. Sedangkan bukti tanda terima surat-surat asli kepemilikan rumah  diserahkan pada pembeli untuk mengambil surat-surat asli kepemilikan rumah yang telah berpindah tangan.
7. Proses selanjutnya bagi pihak pembeli akan melakukan pendaftaran balik nama rumah dan bangunan dari pemilik lama ke pemilik baru ke Kantor Badan Pertanahan Nasional menggunakan sertifikat AJB, bukti pembayaran PBB, IMB, dan fotokopi KTP dan KK pemilik rumah lama dan pemilik rumah baru.

Biaya-Biaya dalam Jual Beli Rumah

Dalam tata cara jual beli rumah tersebut, selama prosesnya membutuhkan biaya-biaya dan besarnya yang wajib diketahui.
1. Biaya Pengecekan Sertifikat
Biaya pertama yang timbul dalam tata cara jual beli rumah adalah biaya pengecekan sertifikat rumah atau bangunan. Pembeli melalui notaris melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor Badan Pertanahan Nasional untuk memastikan apakah benar sertifikat tersebut tidak sedang menjadi sitaan, memblokiran, atau sengketa.

Bila sertifikat sedang dalam keadaan diblokir atau disita, otomatis transaksi tidak bisa terlaksana. Kecuali catatan pemblokiran tersebut diangkat oleh pihak yang berwenang. Apabila catatan pemblokiran tersebut dikeluarkan oleh pengadilan dengan sebuah surat keputusan resmi karena ada sengketa maka hanya pengadilan yang bisa mengangkat atau menghapus catatan tersebut. Tentunya penghapusan catatan dari pengadilan harus melalui jalur resmi dengan kekuatan hukum dan masalah sengketa dan lain-lain dinyatakan selesai.(Baca juga: Pengertian KPR)

 2. Biaya Akta Jual Beli
Biaya kedua yang timbul dalam tata cara jual beli rumah adalah biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Proses pembuatan AJB dilakukan dan diresmikan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT sebagai imbalan jasa. Pada umumnya PPAT meminta imbalan jasa 1% dari nilai transaksi. Misalkan saja nilai tansaksi jual beli rumah yang telah disepakati senilai 1 Milyar, maka biaya jasa PPAT sebesar 10 juta. Pihak yang wajib membayar biaya jasa PPAT adalah pihak pembeli rumah.(Baca juga: Perbedaan PPJB, PJB, AJB SHM)

3. Biaya Akta Kuasa untuk Menjual
Kuasa untuk Menjual dikeluarkan apabila pihak penjual menunjuk perwakilan penjualan kepada pihak lain. Akta Kuasa untuk Menjual tidak boleh dilakukan dibawah tangan saja harus melalui pihak PPAT. Biaya untuk membuat Akta Kuasa untuk Menjual sebesar 1% dari harga rumah yang akan dijual.(Baca : Tata Cara Jual Beli Apartemen )
Sponsors Link

4. Biaya Akta Pengikat Jual Beli (PJB)
Akta Pengikat Jual Beli hanya dikeluarkan oleh notaris bila ada sebab-sebab khusus proses jual beli belum bisa dilaksanakan sampai tuntas. Sebab khusus tersebut bisa berupa pembayaran belum dilunasi, pajak atas bangunan ada yang belum diselesaikan. Sehingga hak atas rumah atau bangunan tersebut masih pada pemilik lama sampai Akta Jual Beli (AJB) tuntas ditandatangani di Kantor PPAT. Ketika proses bisa dilanjutkan kembali maka AJB akan dibuatkan berdasarkan PJB ini.

Balik nama adalah proses mengubah nama dalam sertifikat rumah dari pemilik lama ke pemilik baru. Prosesnya diajukan ke Kantor Pertanahan setempat oleh pihak PPAT dengan membayar sejumlah biaya yang telah ditentukan oleh pihak Kantor Pertanahan Nasional.(Baca juga: Tata Cara Jual Beli Tanah dan Balik Nama Sertifikat)

PNBP dibayar pada waktu mengajukan Peralihan hak atau Balik Nama. Besar biaya PNB ini adalah adalah satu perseribu/mill dari Nilai Objek Pajak (NJOP) tanah. (Baca juga: Tata Cara Jual Beli Apartemen).
Besarnya Pajak Penghasilan yang ditentukan pemerintah adalah 2,5% dari besarnya transasksi. PPh dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli dan disetorkan melalui bank penerima pembayaran. Kemudian divalidasikan ke kantor pajak setempat. PPh ini menjadi tanggung jawab penjual. (Baca juga: Cara Jual Beli Tanah)


Demikian kami rangkumkan tata cara jual beli rumah secara global beserta biaya-biaya yang harus dipersiapkan selama proses terjadinya jual beli rumah. Semoga bermanfaat.

Sumber :
https://rumahlia.com/tips-trik/jual-beli/tata-cara-jual-beli-rumah

__________________________________________________

4 Perbedaan ppjb pjb dan ajb shm

Tanah dan bangunan merupakan suatu objek tidak bergerak yang harganya semakin lama semakin melonjak. Hal tersebut yang menyebabkan tanah dan bangunan dipilih kebanyakan orang sebagai sarana investasi menjanjikan.
Dalam melakukan pembelian terhadap tanah dan bangunan yang tentu saja melibatkan uang yang jumlahnya cukup besar, juga melibatkan banyak perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen. Beragam dokumen dan perjanjian tersebut harus kita ketahui agar tidak sampai tertipu.
Perjanjian dan dokumen tersebut antara lain, Ppjb merupakan kepanjangan dari perjanjian pengikatan jual beli. Pjb merupakan kepanjangan dari Pengikatan jual beli. Sedangkan Ajb merupakan kepanjangan dari akta jual beli. Shm merupakan kepanjangan dari sertifikat hak milik.
Berikut adalah beberapa perbedaan ppjb pjb dan ajb shm :

1. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

Merupakan perjanjian yang hanya mengikat sementara. Maksud dari mengikat disini adalah kwajiban dan hak antara penjual dan pembeli diatur oleh perjanjian PPJB hanyalah sementara dalam batas waktu tertentu, sesuai dengan yang tertera dalam perjanjian.
PPJB juga merupakan akta non otentik. Mkasud dari akta non otentik disini adalah PPJB hanya dibuat antara calon pembeli dan penjual di bawah tangan, tanpa melibatkan notaris atau pejabat berwenang lainnya. Meski terkadang dalam penandatanganannya melibatkan saksi.(Baca : Cara Jual Beli Tanah dan Rumah )
Jika anda kebetulan ingin membuat PPBJ, maka setidaknya libatkan dua orang saksi orang dewasa, satu saksi dari pihak penjual, satu saksi dari pihak pembeli. Saksi dapat menjadi keterangan lebih jika kelak terjadi sengketa PPJB atau sengketa perjanjian jual beli lainnya.
Perjanjian yang mengikat penjual kepada seorang pembeli agar tidak menawarkan objek yang diperual belikan kepada pembeli lainnya. Serta harga objek yang diperjual belikan sudah fix harganya dan tidak aka nada kenaikan harga lagi.
Penandatangan PPJB biasanya disertai dengan pembayaran uang muka/DP dari pihak pembeli kepada pihak penjual.
Penandatanganan PPJB tidak perlu dilakukan dihadapan notaris.
PPJB juga merupakan perjanjian awal sebelum AJB (akta jual beli) dibuat oleh notaris.

2. PJB (Pengikatan jual beli)

Perjanjian yang mengikat pembeli untuk menjual objek yang dijual kepada pembeli di hadapan notaries atau pejabat berwenang lainnya.

Perjajian PJB lunas merupakan perjanjian dimana pembeli telah melunasi segala pembayaran yang ada kepada pembeli namun penjual belum dapat membuat AJB. Hal tersebut biasanya terjadi karena setifikat objek yang diperjualbelikan masih ada di pihak ketiga atau sertifikat masih digadaikan dibank dan pemilik belum melunasi cicilan pinjaman di bank.

Pada PJB tercantum tanggal kapan AJB (akta jual beli) akan dibuat dan apa saja persyaratan yang diperlukan dan dipenuhi baik pihak pembeli maupun pihak penjual dalam pembuatan AJB nantinya.

Terdapat klausul perjanjian yang tertera dalam PJB yang menyebutkan bahwa pembeli memiliki kuasa penuh dalam penandatanganan AJB tanpa kehadiran penjual dihadapan notaris.

PJB umum sering kali dibuat jika objek yang diperjualbelikan berada pada luar wilayah notaris yang ditunjuk. Contoh seperti seorang penjual yang bertempat tinggal di jawa ingin menjual lahannya yang berada di daerah sumatera.(Baca : Cara Over Kredit Rumah KPR)
Sponsors Link

Pembuatan AJB (akta jual beli) nantinya dapat dibuat dihadapan notaris lain yang ditunjuk oleh pihak pembeli dimana objek yang diperjual belikan tersebut berada.(Baca : Cara Membuat Sertifikat Rumah)

PJB tidak lunas merupakan perjanjian yang disusun jika pembeli hanya membayar uang muka/DP (pihak pembeli belum melunasi seluruh harga objek yang sedang diperjual belikan).

PJB tidak lunas menyebutkan besarnya uang muka yang dibayarkan pembeli, kapan pembayaran selanjutnya dilakukan, kapan pelunasan akan dilakukan, dan bagaimana pembeli akan melakukan pembayaran.

PJB tidak lunas juga berisi tentang sanksi-sanksi apa saja yang disepakati jika salah satu pihak baik penjual maupun pembeli berlaku tidak semestinya/wanprestasi (melanggar apa yang telah disepakati dan tertulis dalam perjanjian).

PJB tidak lunas memerlukan tindak lanjut dengan dibuatnya AJB saat pembeli melakukan pelunasan pembayaran kepada penjual.

3. AJB (Akta Jual Beli)

AJB merupakan akta perjanjian yang otentik untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan dari penjual kepada pembeli yang pembuatannya dihadapat petugas yang berwenang.( Baca : Tata Cara Jual Beli Tanah )
Maksud dari akta otentik adalah suatu dokumen yang dibuat sesuai dengan ketentuan undang-undang dihadapan pejabat yang berwenang menangani akta otentik tersebut (misalnya hakim, notaris, petugas pencatatan sipil).
AJB dibuat secara resmi oleh notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pembuatan AJB juga sudah diatur oleh Badan Pertanahan.
AJB dibuat ketika seluruh pihak baik penjual maupun pembeli sudah selesai melakukan pembayaran seluruh pajak yang diperlukan dalam proses jual beli.
Setelah AJB dibuat, pembeli mengajukan balik nama ke kantor pertanahan yang dapat diurus melalui notaries.

4. SHM (Sertifikat Hak Milik)

SHM merupakan sertifikat yang menunjukkan kepemilikan penuh atas suatu properti seperti tanah dan bangunan.(Baca : Cara Membuat Surat Tanah SHM)
Sponsors Link

SHM diajukan oleh notaris ke badan pertanahan. Pengajuan SHM berupa AJB dan dokumen penunjang lainnya. SHM diajukan paling lambat tujuh hari setelah penandatanganan AJB (Akta jual beli). Pada jangka waktu tujuh hari setelah penandatangan AJB dokumen harus masuk ke badan pertanahan.
Nama pemegang sertifikat (pembeli) akan dicoret dan diparaf oleh pejabat pertanahan yang berenang. Nama pemegang hak sertifikat yang baru (pihak pembeli) ditulis pada buku kolom sertifikat dibawah nama penjual yang dicoret.
Dalam waktu dua minggu pemegang sertifikat yang baru (pembeli) dapat mengambil sertifikat ke badan pertanahan.
Satatus SHM tidak memiliki jangka waktu sampai objek yang tertera disertifikat dijual kembali dan sertifikat telah berganti nama pembeli yang lain.
SHM dapat digunakan sebagai anggunan jaminan dalam meminjam uang baik di bank maupun instansi lain yang melayani jasa meminjamkan uang.
Besarnya nilai properti seperti rumah dan tanah dimana semakin lama nilai jualnya akan semakin naik juga menjadi pertimbangan bank dalam mengucurkan dana pinjaman dengan jumlah yang lumayan besar kepada nasabahnya dengan hanya menggadaikan sertifikat rumahnya saja (SHM). Nasabah natinya dapat memilih pembayaran pinjaman bulanan atau musiman sesuai dengan kemampuan nasabah dalam mencicil. Baca artikel : Cara gadai sertifikat rumah di bank.
Tahukah anda, jika anda membeli suatu rumah susun atau apartermen (baca artikel : Beda rumah susun dan apartermen), anda tidak akan memperoleh SHM. Anda akan mendapatkan sertifikat hak guna (SHG) yang rentang waktu berkisar sampai 20 tahun. Setelah 20 tahun anda harus memperpanjang masa berlaku SHG.

Sumber :
https://rumahlia.com/tips-trik/jual-beli/perbedaan-ppjb-pjb-dan-ajb-shm

__________________________________________________

11 Tata Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat

Tata cara jual beli tanah yang belum memiliki sertifikat tentunya sulit untuk dijual. Tanah yang belum bersertifikat adalah tanah adat yang belum didaftarkan ke kantor badan pertanahan negara. Contohnya tanah girik atau tanah petok-D yang pernah kita dengar di daerah tertentu. Tentunya faktor tersebut dikarenakan ketidaktahuan masyarakat akan pentingnya Cara Mengurus Sertifikat Tanah karena mereka tinggal di daerah terpencil. Selain itu faktor lain seperti tidak terlalu bernilai jual mahal dibanding biaya yang harus dikeluarkan, membuat sertifikat tanah di daerah tersebut tidak dianggap perlu oleh masyarakat setempat. Apabila Anda tertarik membeli sebuah tanah yang belum bersertifikat, tentunya langkah pertama yang harus dilakukan adalah mengajukan pengurusan sertifikatnya terlebih dahulu.  Ada dua proses yang harus diikuti untuk mengurus sertifikat tanah. Proses yang pertama adalah pengurusan di kantor kelurahan atau kantor desa. Proses kedua adalah pengurusan di kantor badan pertanahan nasional.

Dari situlah, dibutuhkan Syarat Jual Beli Tanah yang nantinya bisa membantu apa saja persyaratan yang harus di lengkapi guna menghindari konflik. Tanah bukanlah benda murah yang bisa dibeli begitu saja, da banyak prosedur yang harus kita ketahui. Jadi, ada baiknya kita mengetahui tata Cara Membeli Tanah yang belum ada sertifikatnya.
Berikut ini adalah Tata Cara Jual Beli Tanah yang belum bersertifikat.

Proses Di Kantor Kelurahan

Tata cara jual beli tanah yang belum bersertifikat pertama-tama harus mendatangi kantor kelurahan setempat untuk proses mendapatkan surat keterangan tidak ada sengketa, surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan kepemilikan tanah sporadik. Masing-masing surat tersebut akan kami jelaskan satu-satu sebagai berikut:

1. Surat keterangan Tidak Ada Sengketa

 Surat keterangan tidak terjadi sengketa atas tanah dikeluarkan dan ditandatangani oleh lurah atau kepala desa setempat. Tentunya pihak lurah atau kades mengecek catatan perihal tanah tersebut melalui catatan buku besar kelurahan sekaligus meneliti di kondisi tanah di lapangan sebelumnya.  Apabila sedang terjadi sengketa atas tanah tersebut, tentunya lurah tidak akan mengeluarkan surat keterangan tersebut sampai sengketa diselesaikan oleh keluarga yang bersengketa.

Kekuatan surat keterangan tidak ada sengketa tersebut terletak juga pada adanya saksi-saksi yang bisa dipercaya, yaitu, Ketua RT dan RW atau tokoh-tokoh adat yang bisa dihormati penduduk setempat di lokasi tanah tersebut berada. Terlihat jelas bahwa fungsi surat keterangan ini memberitahukan dengan jelas bahwa tanah yang sedang diajukan oleh pemohon sedang tidak bermasalah. Pemohon disini tentunya pemilik tanah yang sedang diajukan permohonannya.

2. Surat Keterangan Riwayat Tanah

Surat Keterangan Riwayat Tanah diajukan bersama-sama surat keterangan tidak ada sengketa. Dalam surat ini dijelaskan secara runut dan tertulis penguasaan tanah dari awal pencatatan di kelurahan hingga keberadaannya saat ini oleh pemohon. Di dalamnya tercantum pula proses peralihat fungsi, guna dan kepemilikan tanah keseluruhan atau bagian-bagiannya bila tanah tersebut sangat luas dan dipecah menjadi beberapa bagian.

3. Surat Keterangan Penguasaan Tanah Sporadik

Surat keterangan penguasaan ini juga diajukan pemohon bersama-sama dua surat sebelumnya. Isi dari surat ini adalah pencatuman sejak tahun berapa pemohon memiliki, menguasai, dan memperoleh tanah tersebut. Fungsinya sudah jelas, untuk menguatkan kepemilikan pemohon sebagai pemilik sah tanah tersebut. Di lembar surat ini membutuhkan tandatangan lurah atau kepala desa yang berwenang.

Setelah kelengkapan tiga surat tersebut selesai, maka proses selanjutnya pemohon bisa mengajukan permohonan membuat sertifikat atas tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional.

Proses Di Kantor Badan Pertanahan Nasional

Tata cara jual beli tanah yang tidak bersertifikat harus melalui proses cukup panjang. Setelah mendapatkan tiga surat keterangan dari kelurahan maka langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan pengurusan sertifikat ke Kantor Badan Pertanahan Nasional secara langsung. Proses pengajuan ini tentu saja dilakukan oleh pemilik tanah atau pembeli yang tanah. (Baca juga: Tata CaraJual Beli Rumah dengan Benar)

1. Pengajuan Berkas Permohonan.

Berkas permohonan yang disetorkan pada loket penerimaan Kantor Pertanahan berisi surat-surat asli kepemilikan tanah. Adapun kelengkapannya adalah :

    Surat asli tanah girik atau fotokopi letter C yang dimiliki pemohon,
    Surat keterangan riwayat tanah dari lurah/kades,
    Surat keterangan tidak sedang sengketa dari lurah/kades,
    Surat pernyataan penguasaan tanah secara sporadik dari lurah/kades,
    Bukti-bukti peralihat hak milih tanah bila ada,
    Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon,
    Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun yang sedang berjalan,
    Surat kuasa bila pemohon meminta orang lain untuk mewakili,
    Surat pernyataan sudah memasang batas-batas tanah,
    Dokumen-dokumen lain pendukung.

2. Pengukuran Lokasi oleh Petugas

Setelah berkas-berkas pengajuan diperiksa dan diteliti oleh petugas Kantor Badan Pertanahan dan dinyatakan lengkap, maka petugas pengukur tanah yang ditunjuk oeh kepala kantor pertanahan akan datang ke lokasi untuk mengadakan pengukuran langsung.  Sekaligus membuat gambar blueprint tanah.   

3. Penerbitan Surat Ukur

Setelah proses pengukuran selesai, maka petugas pengukur tanah membuat laporan dan menerbitkan denah tanah beserta luasnya. Laporan ini akan diketahui oleh kepala kantor pertanahan dengan nama Surat Ukur.(Baca juga: Cara Over Kredit Rumah Agar Aman)

4. Penelitian oleh Petugas Panitia A


Petugas Panitia A adalah petugas dari Kantor BPN bersama Lurah atau Kepala Desa setempat. Tim Petugas Panitia A ini melakukan penelitian ulang agar tidak ada kesalahan di lapangan.(Baca juga: Cara Over Kredit Rumah KPR)

5. Pengumuman Data Yuridis di Kelurahan dan BPN

Pengumuman data yuridis di papan pengumuman Kelurahan dan Kantor BPN ini dipasang selama 60 hari atau 2 bulan. Kegiatan ini sesuai dengan pasal 26 PP No. 24 tahun 1997. Tujuannya untuk mengumumkan pada masyarakat luas dan menghindari adanya masalah dengan pihak lain.

Apabila ada pihak yang mengajukan keberatan tentang keberadaan tanah tersebut maka permohonan pembuatan sertifikat resmi dihentikan sementara sampai masalah dengan pihak yang saling terkait selesai.

6. Penerbitan SK Kepala Kantor BPN

Apabila setelah 60 hari pengumuman yuridis di Kelurahan dan Kantor BPN dan tidak ada pihak lainyaneg keberatan, maka proses selanjutnya adalah penerbitan Surat Keterangan (SK) Hak atas tanah.

SK Hak ini untuk menjadi sertifikat tanah resmi perlu melakukan dua tahap akhir di bagian Sub Seksi Pendaftaran dan Informasi (PHI), yaitu; pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah, Pendaftaran Sertifikat.

7. Pembayaran BPHTB


BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah wajib dibayar oleh pemohon sesuai peraturan yang berlaku. Besarnya BPHTP dihitung dari luas tanah yang tercatat di Surat Ukur. (Baca juga: Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB SHM)

8. Pendaftaran SK Hak untuk Sertifikat

Proses terakhir dari pensertifikatan tanah adalah pendaftaran SK Hak beserta bukti pembayaran BPHTB untuk menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Proses mengurus sertifikat tanah seperti ini cukup memakan waktu lama. Bisa sekitar enam bulan sampai satu tahun. Ada banyak faktor yang menentukan, termasuk kelengkapan persyaratan-persyaratan yang diminta.

Sedangkan biaya-biaya yang timbul selama proses mengurus surat-surat kelengkapannya bisa bervariasi jumlahnya ditanggung oleh pihak pembeli dan penjual atau tergantung kesepakatan. Biaya tersebut tergantung pada lokasi dan luas tanah yang dimiliki. Semakin luas dan strategis letaknya, maka biaya mengurus tanah ini semakin mahal
Demikian tatacara jual beli tanah yang belum bersertifikat. Semoga bermanfaat.

Sumber :
https://rumahlia.com/tips-trik/jual-beli/tata-cara-jual-beli-tanah-yang-belum-bersertifikat