TATA CARA JUAL BELI TANAH

Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
__________________________________________
1. Akta Jual Beli (AJB)
--------------------------------------------------------
Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.

__________________________________________
2. Persyaratan AJB
--------------------------------------------------------
yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :
a. Penjual membawa :
· Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
· Kartu Tanda Penduduk.
· Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
· Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.
· Kartu Keluarga.
b. Sedangkan calon pembeli membawa :
· Kartu Tanda Penduduk.
· Kartu Keluarga.

_______________________________________________
3. PROSES PEMBUATAN AKTA JUAL BELI DI KANTOR PPAT        ---------------------------------------------------------------

a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.
1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.
2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.
3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.
b. Pembuatan Akta Jual Beli
1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.
5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

_________________________________________________________
4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli ?
----------------------------------------------------------------------------
a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

____________________________________________________
5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?
---------------------------------------------------------------------
a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
b. Akta jual beli PPAT.
c. Sertifikat hak atas tanah.
d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.

_______________________________________________________
6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?
-------------------------------------------------------------------------
a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.
b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.
c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

PROGRAM SBY LARASITA

Presiden RI : Larasita menjangkau yang tidak terjangkau
Presiden RI Meresmikan Peluncuran Program Larasita
Program Layanan Rakyat untuk Sertipikasi Tanah atau yang disingkat LARASITA dengan menggunakan kendaraan roda empat dan dua Selasa lalu (16/12) di Taman Wisata Candi Prambanan, Kabupaten Klaten, Provinsi Jawa Tengah diresmikan peluncurannya oleh Presiden Republik Indonesia, Bapak DR. H. Susilo Bambang Yudhoyono.
Pada kesempatan sambutannya, Presiden RI, Bapak DR. H. Susilo Bambang Yudhoyono mengatakan program Larasita adalah contoh wujud nyata dari pelayanan BPN RI kepada rakyat dengan jemput bola. Petugas BPN RI mendatangi rakyat dan menembus daerah yang sulit terjangkau. “Oleh karena itu, program Larasita harus didukung dan disukseskan”, kata Beliau.
Lebih lanjut Presiden RI, Bapak SBY menggarisbawahi kebijakan dasar pertanahan yang dikembangkan dalam kegiatan operasional dilapangan, yaitu pertama percepatan legalisasi aset masyarakat, kedua secara sistimatis dan sistemik melakukan Reforma Agraria secara berkesinambungan, ketiga penertiban dan pendayagunaan tanah-tanah terlantar dan keempat konflik dan sengketa pertanahan harus diselesaikan.
Presiden RI, Bapak SBY memberikan penghargaan yang tinggi kepada BPN RI atas terobosan dan inovasinya serta tanggungjawab komitmennya untuk meringankan beban rakyat dengan program Larasita
Diakhir sambutannya Presiden RI, mengatakan ada dua isu pertanahan yang harus dikelola bersama yaitu tanah-tanah terlantar dan penggunaan tanah untuk pembangunan infrastruktur.
Disamping itu Presiden RI, Bapak SBY mengharapkan jajaran BPN RI untuk terus meningkatkan kinerja dan terus membangun citranya yang sekarang ini semakin membaik
Latar Belakang
a. Larasita

    Larasita adalah akronim Layanan Rakyat untuk Sertipikasi Tanah. Layanan ini mulai diujicobakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar, Propinsi Jawa Tengah tahun 2006 dan diikuti beberapa kantor pertanahan lain, baik di Jawa maupun luar Jawa, untuk memudahkan pelayanan pertanahan dan sertipikasi tanah;
    Program Larasita dijalankan oleh satuan tugas bermotor dari Kantor Pertanahan setempat untuk melaksanakan semua tugas kantor pertanahan dalam wilayah administrasi Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, secara online dengan memanfaatkan teknologi mutakhir di bidang pendaftaran tanah, dengan IT yang dihubungkan melalui satelit dengan memanfaatkan fasilitas internet dan ”wireless communication system”;
    Program ini telah memperoleh pengakuan Bank Dunia dalam memberikan akses masyarakat, terutama masyarakat pedesaan terhadap informasi dan pelayanan pertanahan;
    Terhitung sejak tahun 2008, Program ini dijadikan program nasional BPN RI.
    Pada akhir Tahun 2008, telah siap sebanyak 124 armada LARASITA dan 248 sepeda motor, yang akan beroperasi di 124 Kabupaten/kota di seperempat wilayah NKRI.

b. Tujuan Larasita
    Membangun kepercayaan masyarakat terhadap Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia;
    Mendekatkan pelayanan pertanahan ke semua masyarakat, terutama yang secara geografis mempunyai kendala untuk mendatangi Kantor Pertanahan;
    Menghilangkan peran pihak ketiga dalam pelayanan pertanahan;
    Mengurangi terjadinya konflik pertanahan;
    Mencapai target sertipikasi bidang tanah nasional;
    Meminimalkan bias informasi pertanahan kepada masyarakat


c. Manfaat Larasita
    Masyarakat secara langsung menikmati pelayanan yang terukur, jelas, terang dan mudah;
    Meningkatkan kepercayaan masyarakat terhadap kinerja birokrasi, khususnya Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia;
    Mewujudkan komitmen pemerintah dalam mewujudkan pelayanan kepada masyarakat yang lebih baik, mudah dan terjangkau;
    Memberikan kepastian hukum dan proses serta memudahkan bagi masyarakat yang hendak melakukan sertipikasi tanah;
    Memotong mata rantai pengurusan sertipikat tanah dan meminimalisir biaya pengurusannya;
    Meningkatkan nilai manfaat birokrasi kepada masyarakat;
    Sebagai karya inovatif dalam pelayanan publik yang bisa mendorong kreativitas pelayanan oleh aparatur negara kepada rakyat.

JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT

-----------------------------------------------------------------------------------------------
JUAL BELI & BALIK NAMA SERTIFIKAT -----------------------------------------------------------------------------------------------

PROSEDUR, DATA YANG DIPERLUKAN dan SYARAT-SYARATNYA
Dalam melaksanakan pekerjaan saya sehari-hari, beberapa kali saya ditanya oleh klien-klien yang awam, yang menyatakan bahwa mereka akan melakukan balik nama sertifikat berdasarkan kwitansi lunas dari Penjual atas pembelian tanah dan/atau bangunan. Beberapa orang menganggap hanya dengan menggunakan kwitansi lunas tersebut mereka sudah dapat melakukan balik nama sertifikat tanah yang mereka beli.
Pada kenyataannya tidak semudah itu.
Yang menjadi persoalan adalah jika si penjual sudah tidak bisa ditemui lagi atau sudah meninggal dunia, maka pembeli tersebut akan mengalami kesulitan dalam melakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan dimaksud.
Pada prakteknya, untuk dapat melakukan balik nama (dalam hal ini peralihan hak) atas tanah dan/atau bangunan, harus dilakukan dengan cara tertentu, yaitu jual beli, hibah, tukar menukar, atau inbreng (pemasukan ke dalam suatu perusahaan). Pada kesempatan ini akan saya bahas mengenai peralihan hak dengan cara jual beli.
Jual beli merupakan proses peralihan hak yang sudah ada sejak jaman dahulu, dan biasanya diatur dalam hukum Adat, dengan prinsip: Terang dan Tunai. Terang artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, dan Tunai artinya di bayarkan secara tunai.
Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud. Dewasa ini, yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari:
1.PPAT sementara –> adalah Camat yang diangkat sebagai PPAT untuk daerah –daerah terpencil
2.PPAT –> Notaris yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu
Data-data apa saja yang harus dilengkapi untuk proses Jual Beli & balik nama tersebut?
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah, meliputi:
  a. Asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran
(bukti bayarnya)
  b.Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
  c.asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah
selesai proses AJB)
  d. Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
  e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat
Roya dari Bank yang bersangkutan
Catatan: point a & b mutlak harus ada, tapi yang selanjutnya optional

II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut :
A. Perorangan :
  a.1. Copy KTP suami isteri
  a.2. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
  a.3. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk
WNI keturunan)
B. Perusahaan :
  b.1. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
  b.2. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari
Menteri kehakiman dan HAM RI
  b.3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat
Pernyataan Sebagian kecil asset
  c.Dalam hal Suami/isteri atau kedua-duanya yang namanya
tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang
melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-
data yang diperlukan adalah:
c.1. Surat Keterangan Waris
 - Untuk pribumi: Surat Keterangan waris yang disaksikan dan
dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat
 - Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
c.2. Copy KTP seluruh ahli waris
c.3. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c.4. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau
Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada
salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris
(dalam hal tidak bisa hadir)
c.5. Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana
besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi
dengan Nilai tidak kena pajaknya.
Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yang
bersangkutan.

---------------------------------------------------------------------
CONTOH PERHITUNGANNYA :
---------------------------------------------------------------------

- NJOP Tanah sebesar Rp. 300 Juta, berlokasi di wilayah bekasi :
Nilai tidak kena pajaknya wilayah bekasi adalah sebesar Rp. 250jt.
Jadi pajak yang harus di bayar = {(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%.
Jadi, apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris).
Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan :
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan
bangunan tersebut.
Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut :
- Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %
- Pajak Pembeli (BPHTB) =
{NJOP/harga jual - nilai tidak kena pajak} X 5%

PROSES PERALIHAN HAK ATAS TANAH

-----------------------------------------------------------------------------------------------
SYARAT2, BAGAIMANA MELAKSANAKAN PROSES
PERALIHAN HAK ATAS TANAH & PENDAFTARAN DI KANTOR PERTANAHAN -----------------------------------------------------------------------------------------------

SYARAT PENGURUSAN PERALIHAN HAK KARENA JUAL BELI (ATAS HAK SERTIFIKAT) :

• Sertifikat
• Salinan Akta sebelumnya.
• SPPT PBB & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
• KTP suami istri (penjual)
• Surat Nikah (penjual)
• Kartu keluarga (penjual)
• NPWP penjual
• KTP pembeli
• Bukti bayar BPHTB
• Bukti bayar PPH
• Kwitansi jual beli
  ----------------------------------------------------------------

SYARAT PENGURUSAN PERALIHAN HAK KARENA JUAL BELI (TANAH BEKAS MILIK ADAT) :

• Salinan letter C / petok desa / kikitir yang diketahui oleh kepala desa
• Warkah dari Desa (Riwayat Tanah, surat pernyataan penguasaan fisik, surat pernyaan tidak sengketa, belum pernah memiliki sertipikat sebelumnya)
• SPPT PBB & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
• KTP suami istri (penjual)
• Surat Nikah (penjual)
• Kartu keluarga (penjual)
• NPWP penjual
• KTP pembeli
• Bukti bayar BPHTB
• Bukti bayar PPH
• Kwitansi jual beli
  ----------------------------------------------------------------

 SYARAT PENGURUSAN PERALIHAN HAK KARENA HIBAH (ORANG TUA KE ANAK)

• Sertifikat
• Salinan Akta sebelumnya
• SPPT PBB & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
• KTP Suami/istri (pemberi hibah)
• Surat Hibah (pemberi hibah)
• Kartu Keluarga (pemberi hibah)
• Akta kelahiran (penerima hibah)
• KTP (penerima hibah)
• Surat pernyataan pasal 99 (penerima hibah)
• Bukti bayar BPHTB 50 % (NJOP - Tidak kena pajak) x 5 %) ----------------------------------------------------------------

 SYARAT PENGURUSAN PERALIHAN HAK KARENA HIBAH (UMUM) :

• Sertifikat
• Salinan Akta sebelumnya
• SPPT & STTS PBB ( 5 tahun terakhir )
• KTP suami istri (pemberi hibah)
• pernyataan belum kawin (pemberi hibah)
• Surat pernyataan dan pasal 99
• Bukti setor BPHTB
  ----------------------------------------------------------------

 SYARAT PENGURUSAN PERALIHAN HAK KARENA BAGI WARIS :

• Sertifikat
• Salinan Akta sebelumnya
• SPPT & STTS PBB ( 5 tahun terakhir)
• Surat keterangan silsilah waris
• KTP ahli waris (pemberi hak waris)
• KTP ahli waris (penerima hak waris)
• Bukti setor BPHTB ----------------------------------------------------------------
  Sumber : http://sertifikat-tanah.blogspot.com/